Biloki vs Hostaway 2026 : le comparatif terrain pour conciergeries

Le prix affiché sur une page tarifs ne dit presque rien. Ce qui compte, c'est la facture à 12 mois, modules inclus, onboarding compris, commission déduite. C'est là que Biloki et Hostaway divergent le plus.

Le problème avec un PMS modulaire, c'est qu'on ne découvre le vrai prix qu'après la signature. Vous démarrez avec un abonnement de base qui semble raisonnable. Puis vous activez la messagerie avancée, le revenue management, l'accès à l'API, le owner portal complet. Chaque brique ajoute un montant. Au bout de six mois, vous payez le double du tarif annoncé lors de la démo. C'est exactement le piège que redoutent les gestionnaires qui ont déjà migré une fois : choisir un outil sur son prix d'appel, puis se retrouver coincé parce que les fonctions indispensables sont toutes en supplément. Ce n'est pas un défaut propre à Hostaway, c'est le modèle de beaucoup de PMS internationaux. Mais c'est un critère qui sépare clairement les deux outils.

Un check-in raté ou un ménage bâclé, ce n'est pas qu'un problème opérationnel. C'est un avis public, visible par les prochains voyageurs et par le propriétaire. C'est un remboursement partiel via la plateforme. C'est parfois un mandat de gestion perdu. Sur un parc de 20 logements avec 400 rotations par an, même 5 % de ratés représentent 20 incidents. À 150 € de remboursement moyen et un point de note en moins, le coût annuel dépasse largement la différence de prix entre deux PMS. Pourtant, beaucoup de logiciels traitent le terrain comme un sujet secondaire. Les tâches existent, mais le suivi d'exécution, la preuve de passage, la checklist par logement : c'est souvent absent ou superficiel.

Sur le prix, Hostaway reste pertinent pour les structures qui ont besoin de son écosystème étendu et qui amortissent le coût sur un grand volume de logements. Si vous gérez plus de 100 biens et que vous utilisez des dizaines d'intégrations tierces, le modèle modulaire peut se justifier. Mais pour une conciergerie de 10 à 50 logements en France, le tout-en-un sans surprise de Biloki fait baisser la facture logicielle de façon nette, sans sacrifier de fonctionnalité essentielle. Pour comprendre à quel stade un PMS devient plus rentable qu'un empilement d'outils, lisez cet article sur le seuil de rentabilité d'un PMS pour conciergerie. Verdict prix : Biloki l'emporte pour les conciergeries petites et moyennes. Hostaway se justifie au-delà de 80 à 100 logements, si vous exploitez réellement ses modules avancés.

Un PMS qui synchronise les calendriers, c'est un minimum. Ce qui départage deux outils au quotidien, c'est ce qui se passe entre le check-out de 11h et le check-in de 16h. C'est là que les logements se gagnent ou se perdent.

Chaque conciergerie a vécu cette situation au moins une fois. Le voyageur part à 11h, le suivant arrive à 16h. Le prestataire ménage n'a pas eu l'information, ou l'a eue par SMS la veille sans confirmation. À 15h30, personne n'est passé. Vous appelez, vous envoyez un WhatsApp, vous espérez. Si le ménage n'est pas fait, c'est un avis à deux étoiles, un remboursement partiel et un propriétaire mécontent. Ce scénario se répète chaque samedi d'été dans les conciergeries qui gèrent leur terrain par SMS et tableur. Un PMS qui ne couvre pas les missions terrain ne résout que la moitié du problème.

Un check-in raté ou un ménage bâclé, ce n'est pas qu'un problème opérationnel. C'est un avis public, visible par les prochains voyageurs et par le propriétaire. C'est un remboursement partiel via la plateforme. C'est parfois un mandat de gestion perdu. Sur un parc de 20 logements avec 400 rotations par an, même 5 % de ratés représentent 20 incidents. À 150 € de remboursement moyen et un point de note en moins, le coût annuel dépasse largement la différence de prix entre deux PMS. Pourtant, beaucoup de logiciels traitent le terrain comme un sujet secondaire. Les tâches existent, mais le suivi d'exécution, la preuve de passage, la checklist par logement : c'est souvent absent ou superficiel.

Sophie gère 18 logements entre Annecy et le lac du Bourget. Le week-end du 14 juillet, elle a 14 rotations. Avant, elle envoyait un tableau Excel à ses trois prestataires le mercredi, puis passait ses vendredis après-midi au téléphone pour confirmer les passages. Un oubli sur un logement en hauteur, une clé mal remise, et c'était l'engrenage. Ce qu'elle cherchait dans un PMS, ce n'était pas un calendrier de plus. C'était un outil qui crée automatiquement la mission ménage dès qu'une réservation tombe, qui l'assigne au bon prestataire, qui lui envoie une notification avec l'adresse et la checklist, et qui la prévient quand c'est fait, preuve photo à l'appui. C'est exactement le workflow que proposent les meilleurs outils terrain.

Vos propriétaires ne voient pas votre PMS. Ils voient ce que vous leur envoyez. Si c'est un tableur Excel par email une fois par mois, ils se posent des questions. Si c'est un espace dédié avec leurs revenus, leurs avis et leurs réservations en temps réel, ils restent.

Chaque conciergerie connaît ce coup de fil. Le propriétaire veut savoir combien il a encaissé ce mois-ci, combien de nuits étaient réservées, quel est le dernier avis voyageur. Si vous n'avez pas d'espace propriétaire, la réponse prend 20 minutes : ouvrir le tableur, vérifier les réservations, calculer la commission, rédiger un email. Multipliez par 15 propriétaires et vous perdez une demi-journée par mois en reporting manuel. Ce n'est pas du temps de gestion. C'est du temps de réassurance. Et c'est exactement ce qu'un bon espace propriétaire automatise.

Un propriétaire qui n'a pas de visibilité finit par douter. Est-ce que la conciergerie optimise vraiment le prix ? Est-ce que les avis sont bons ? Est-ce que le logement est loué autant que promis ? Ce doute devient un appel. Puis un email de relance. Puis un mandat qui ne se renouvelle pas. Perdre un propriétaire de deux logements, c'est perdre des milliers d'euros de commissions annuelles. La transparence n'est pas un luxe : c'est un outil de rétention. Un espace propriétaire bien conçu élimine 80 % des appels de suivi et renforce la confiance sans effort supplémentaire.

Jean-Pierre possède quatre appartements dans le Vieux Lyon, confiés à une conciergerie locale. Il ne gère rien au quotidien, mais il veut voir ses revenus, ses avis, et pouvoir ajuster ses prix de temps en temps. Avec son ancien PMS, il recevait un PDF mensuel. Pas de détail par réservation, pas d'avis visibles, pas de possibilité d'intervenir sur les tarifs sans appeler la conciergerie. Il trouvait ça opaque. Sa conciergerie a migré vers un outil avec un vrai espace propriétaire. Jean-Pierre consulte ses chiffres quand il veut, voit les avis en temps réel, et peut ajuster ses prix dans le cadre défini par la conciergerie. Il n'appelle plus.

Vous pouvez remplir un formulaire, attendre un rappel, enchaîner les démos et recevoir un devis dans trois semaines. Ou vous pouvez savoir vendredi.

Ce qui coûte cher, ce n'est pas de changer d'outil. C'est de repousser. Une saison de plus avec les doubles saisies, les appels pour savoir si le ménage est fait, les relevés propriétaires montés à la main dans un tableur. Cinquante heures de coordination que personne ne vous rendra.

Connectez trois logements. Laissez tourner un week-end de rotations. Regardez les missions se créer, les codes partir, les rapports photo arriver. L'essai gratuit de Biloki dure 30 jours, sans carte bancaire, avec l'onboarding offert. Et si vous préférez qu'on vous montre, réservez une démo.