1 – Biloki ou Superhote : qual custa realmente menos, módulos incluídos?
O preço apresentado nunca é suficiente. O que importa é o que você paga ao fim de 12 meses, depois de ter ativado tudo o que precisa: sincronização, mensagens, campo, proprietários. E sobretudo: o que continua a pagar à parte porque o software não cobre uma necessidade.
1.1 : A fatura surpresa raramente é a assinatura
O verdadeiro custo de um software de gestão locativa não se lê na página de preços. Lê-se no seu extrato bancário em dezembro, quando soma a assinatura, a ferramenta de missões de limpeza contratada à parte, a folha de cálculo para os relatórios de proprietários, a assinatura de fechaduras subscrita noutra plataforma. Um proprietário de 2 imóveis que gere tudo sozinho talvez só precise de um channel manager e de uma mensagem. Mas assim que coordena prestadores ou presta contas a proprietários, cada bloco em falta no software torna-se mais uma ferramenta a pagar, ou tempo perdido a remendar Google Sheets. A questão não é "qual assinatura é a mais barata" mas "qual é o meu custo total para gerir tudo a partir de um único lugar".
1.2 : 240 € por ano de diferença, ou 2 400 € de tempo perdido
Uma avaliação de 2 estrelas por causa da limpeza faz baixar o seu ranking no Airbnb e no Booking. São precisas 5 a 10 avaliações excelentes para compensar. Entretanto, a sua taxa de reservas baixa, o seu preço médio também. Para um imóvel a 120 € por noite na cidade, um mês de visibilidade degradada pode custar 500 a 1 000 € de faturação. O proprietário vê a descida no seu relatório e coloca-lhe a questão. Tudo isso porque uma SMS de confirmação de limpeza não foi enviada, ou porque ninguém verificou a fotografia de fim de missão antes da chegada do viajante.
1.3 : Marc, 12 imóveis em Biarritz, um orçamento apertado
Marc gere 12 apartamentos para 8 proprietários. Escolheu o Superhote no início pelo preço e pela simplicidade. Channel manager, mensagens automatizadas: funcionava. Depois os proprietários começaram a pedir relatórios mensais. Marc passava um domingo por mês nisso. Acrescentou uma ferramenta de planeamento de limpeza a 29 € por mês para os seus dois prestadores. Depois uma folha de cálculo partilhada para os códigos das caixas de chaves. Em seis meses, estava a alternar entre quatro interfaces. A sua assinatura do Superhote não tinha mudado, mas o seu custo real tinha duplicado em tempo e em ferramentas acessórias.
2 – Quem gere realmente o campo: missões de limpeza, acessos e coordenação de prestadores?
Um channel manager sincroniza calendários. Isso não faz a limpeza. Não gera o código da fechadura. Não avisa o prestador de que o viajante chega às 15h em vez das 16h. É no campo que se joga a avaliação do viajante, e é aí que as duas ferramentas mais divergem.
2.1 : A limpeza não confirmada num sábado de rotação
O seu prestador de limpeza não viu a mensagem. Ou viu, mas não respondeu. O viajante chega às 16h a um apartamento que não está pronto. Resultado: uma avaliação de 3 estrelas, um reembolso parcial e um proprietário que lhe liga na segunda-feira para perceber o que aconteceu. Este cenário acontece em todas as empresas de gestão de alojamento local, especialmente na época alta, quando as rotações se sucedem. O problema não é o prestador: é a ausência de um sistema que crie a missão automaticamente, a atribua, acompanhe o seu estado e o alerte caso não seja confirmada. Como detalhado em o fluxo de trabalho completo do check-in ao check-out, cada etapa manual é um risco de falha.
2.2 : Uma avaliação negativa custa mais do que um mês de assinatura
Uma avaliação de 2 estrelas por causa da limpeza faz baixar o seu ranking no Airbnb e no Booking. São precisas 5 a 10 avaliações excelentes para compensar. Entretanto, a sua taxa de reservas baixa, o seu preço médio também. Para um imóvel a 120 € por noite na cidade, um mês de visibilidade degradada pode custar 500 a 1 000 € de faturação. O proprietário vê a descida no seu relatório e coloca-lhe a questão. Tudo isso porque uma SMS de confirmação de limpeza não foi enviada, ou porque ninguém verificou a fotografia de fim de missão antes da chegada do viajante.
2.3 : Nadia, 22 imóveis em Montpellier, entre dois check-outs
Nadia gere 22 imóveis para 14 proprietários com 4 prestadores de limpeza. Em julho, tem até 15 rotações por dia. Com apenas um channel manager, passava as suas manhãs a enviar mensagens de WhatsApp a cada prestador: "Appart rua Foch, check-out 11h, limpeza antes das 15h, lençóis no armário de cima." Se o prestador não respondia, ligava às 13h. Se a limpeza estava feita mas mal, só o sabia pela mensagem do viajante. Procurava uma ferramenta que criasse a missão sozinha, a atribuísse ao prestador certo, lhe enviasse a checklist e lhe pedisse uma fotografia antes de validar.
3 – Qual ferramenta para prestar contas aos proprietários sem passar um domingo nisso?
A relação com o proprietário é metade do trabalho de conciergeria. Um proprietário que não tem visibilidade sobre as suas receitas acaba por ligar. Um proprietário que liga demasiado acaba por ir embora. O software que resolve este problema faz-lhe ganhar mandatos. O que não o trata faz-lhe perder tempo e confiança.
3.1 : O proprietário que liga no dia 5 do mês para saber quanto ganhou
Você gere 15 imóveis para 10 proprietários. No dia 5 de cada mês, 6 deles enviam-lhe uma mensagem: "Podes fazer-me o ponto sobre as reservas de junho?" Você abre o seu channel manager, exporta os dados, abre uma folha de cálculo, separa as reservas por imóvel, calcula as comissões, formata, envia por email. Se o proprietário tiver dois imóveis, faz duas fichas. Se um proprietário quiser também ver as avaliações dos viajantes, faz um copiar-colar desde o Airbnb. Tempo gasto: entre 30 minutos e 1 hora por proprietário. A 10 proprietários, é um dia inteiro. Cada mês.
3.2 : Um mandato perdido vale mais do que um ano de assinatura de software
Um proprietário que não compreende as suas receitas, que tem de o contactar para obter um relatório, que não tem qualquer visibilidade sobre as avaliações dos seus viajantes, é um proprietário que duvida. E um proprietário que duvida acaba por confiar o seu imóvel a um concorrente ou voltar à gestão direta. Um mandato perdido num T2 na cidade representa 3 000 a 6 000 € de comissões anuais a menos. O custo de um software que dá ao proprietário acesso em tempo real aos seus dados é irrisório comparado com o custo de um mandato perdido.
3.3 : Julien, 30 imóveis em Bordéus, 18 proprietários
Julien cresceu rapidamente. De 8 a 30 imóveis em 18 meses. O seu problema já não é o channel manager, é a gestão de proprietários. Passava dois dias por mês a produzir relatórios. Alguns proprietários queriam um detalhe por reserva, outros um resumo mensal. Um proprietário pediu-lhe para poder bloquear datas ele próprio para uso pessoal. Outro queria aceder às avaliações. Julien não procurava um channel manager melhor. Procurava uma ferramenta que desse a cada proprietário o seu próprio espaço, com as informações certas e os direitos adequados, sem que ele tivesse de produzir nada manualmente.
Superhote ou Biloki : decida agora, não em setembro
A Superhote e a Biloki partilham o mesmo país e a mesma ambição. Mas para uma empresa de gestão de alojamento local que pretende captar reservas diretas do Vrbo e da Expedia, oferecer a cada proprietário uma área dedicada que fidelize e conhecer o seu preço sem necessidade de marcações, a Biloki faz a diferença.
Cada época sem uma área de proprietário significa chamadas no início do mês, extratos feitos manualmente e contratos que acabam por ir para a empresa de gestão que soube apresentar um painel de controlo.
Não precisa de um orçamento para saber. Ligue três alojamentos, convide um prestador de serviços, abra uma área de proprietário. A período experimental gratuito do Biloki dura 30 dias, sem necessidade de cartão de crédito e com integração incluída. E se preferir que lhe mostremos como funciona, marque uma demonstração.
