1 – Biloki ou Avantio : qual custa realmente menos em 12 meses?
O preço apresentado de um PMS não diz quase nada do que lhe custará no final do ano. Os módulos, os custos de arranque, as comissões sobre reservas diretas e o compromisso transformam uma tarifa atrativa numa fatura muito diferente. É o primeiro critério a analisar em detalhe.
1.1 : A armadilha da tarifa base sem os módulos
Quando compara dois softwares, olha para o preço mensal. É normal. Mas no arrendamento de curta duração, o custo real esconde-se noutro lado: o channel manager está incluído ou é um extra? O motor de reserva direta cobra uma comissão? O espaço de proprietário está reservado à fórmula superior? Os custos de arranque são oferecidos ou faturados em várias centenas de euros?
O Avantio funciona por níveis de funcionalidades. A tarifa de entrada não inclui todos os módulos. Certos componentes (site web integrado, channel manager avançado, extranet de proprietário) só são acessíveis nas fórmulas superiores. Os preços não estão publicamente apresentados no seu site: é necessário pedir um orçamento personalizado. O compromisso é de 12 meses mínimo.
Do outro lado, há ferramentas como o Biloki que apresentam uma tarifa única tudo incluído. Sem módulo a desbloquear, sem comissão sobre as reservas. Se está indeciso entre vários PMS, comece por pedir o custo total em 12 meses, módulos incluídos. É aí que as diferenças se acentuam.
1.2 : 400 € de diferença anual é mais uma limpeza por mês
Uma limpeza falhada é uma avaliação negativa. Uma avaliação negativa no Airbnb é uma queda de visibilidade no algoritmo, menos reservas no mês seguinte, e um proprietário que lhe pede explicações. Num alojamento a 120 € a noite, perder duas reservas por mês devido a uma classificação degradada são 240 € de perda. Repetido em 5 alojamentos, falamos de 1 200 € por mês.
O custo de não automatizar o terreno é invisível até ao dia em que se vê nas avaliações. E nesse momento, já é demasiado tarde para o mês em curso.
1.3 : Marc, 22 alojamentos em Montpellier, compara os seus orçamentos
Marc gere 22 apartamentos por conta de proprietários no centro de Montpellier. Pediu um orçamento ao Avantio e recebeu uma proposta com compromisso anual, custos de setup e uma tarifa mensal que não incluía o extranet de proprietário. Em contrapartida, testou o Biloki em período de experiência gratuita, um mês, sem cartão bancário. Importou os seus imóveis, ligou os seus anúncios do Airbnb e do Booking, e verificou que tudo funcionava antes de se comprometer.
O que contou para ele: a transparência do preço. Sem orçamento a negociar, sem módulo a ativar no decorrer do processo. A mesma ferramenta para todos, à mesma tarifa por alojamento.
2 – Quem gere realmente o terreno: missões de limpeza, prestadores e provas de execução?
Um PMS que sincroniza os calendários mas que o deixa enviar SMS às suas empregadas de limpeza só resolve metade do problema. A verdadeira questão para uma concierge: a ferramenta pilota as suas operações de terreno ou continua a ser o centro de atendimento entre os prestadores e os hóspedes?
2.1 : A limpeza esquecida num sábado de rotação, a verdadeira urgência
É sempre um sábado. Três check-out de manhã, três check-in à tarde. O seu prestador de limpeza não viu a mensagem, ou viu mas não confirmou. O hóspede chega às 16h a um apartamento por limpar. Descobre quando ele lhe liga, furioso.
Este cenário não vem de falta de profissionalismo. Vem de falta de ferramenta. Quando as missões são geridas por WhatsApp ou por uma tabela partilhada, ninguém sabe em tempo real se a limpeza está feita, em curso ou esquecida. É o ponto onde os PMS se dividem em duas categorias: os que gerem a distribuição e os que gerem também o terreno. O Avantio está historicamente na primeira categoria. O Biloki foi concebido para as duas.
2.2 : Uma avaliação de 2 estrelas custa mais do que qualquer subscrição
Uma limpeza falhada é uma avaliação negativa. Uma avaliação negativa no Airbnb é uma queda de visibilidade no algoritmo, menos reservas no mês seguinte, e um proprietário que lhe pede explicações. Num alojamento a 120 € a noite, perder duas reservas por mês devido a uma classificação degradada são 240 € de perda. Repetido em 5 alojamentos, falamos de 1 200 € por mês.
O custo de não automatizar o terreno é invisível até ao dia em que se vê nas avaliações. E nesse momento, já é demasiado tarde para o mês em curso.
2.3 : Émilie, 14 alojamentos em Biarritz, um fim de semana do 15 de agosto
A Émilie tem 14 alojamentos em gestão. No fim de semana do 15 de agosto, tem 11 rotações. Antes de passar para uma ferramenta com gestão de terreno integrada, enviava os planeamentos por email na quarta-feira e depois enviava lembretes por SMS na sexta-feira. Passava o seu sábado de manhã a verificar por telefone se cada limpeza tinha sido lançada. Duas vezes nesse verão, um prestador não tinha visto a mensagem. Duas vezes, teve de intervir ela própria.
O que procurava: um sistema onde a reserva cria automaticamente a missão de limpeza, a atribui ao prestador certo e lhe envia uma notificação. E sobretudo: uma confirmação com foto antes da chegada do hóspede, sem precisar de ligar.
3 – Espaço de proprietário: quem presta contas sem passar as suas noites a fazê-lo?
Os seus proprietários querem saber quanto ganharam este mês. Querem ver as reservas, as avaliações, as comissões. Se faz isso manualmente numa folha de cálculo, cada proprietário custa-lhe entre 30 minutos e uma hora por mês. Em 20 proprietários, isso é uma semana de trabalho por mês, apenas para a transparência.
3.1 : O proprietário que liga no dia 5 do mês pelo seu extrato
Conhece essa chamada. O proprietário pede-lhe os seus rendimentos do mês anterior. Ainda não consolidou os números. Diz que envia isso no final da semana. Esquece-se. Ele volta a ligar. Multiplique por 15 ou 20 proprietários e passa as suas segundas-feiras a compilar dados em vez de gerir hóspedes.
O problema não é o proprietário. O problema é não ter um espaço onde ele consulta ele próprio os seus dados em tempo real. Sem esse espaço, é você o painel de controlo. E um gestor que passa o seu tempo a prestar contas já não tem tempo para desenvolver a sua atividade.
3.2 : Um proprietário mal informado acaba na concorrência
A primeira razão pela qual um proprietário deixa uma concierge não é o desempenho. É a falta de visibilidade. Não sabe quanto ganha, não vê as avaliações, tem a impressão de que o seu imóvel está mal gerido. Mesmo que os seus resultados sejam bons.
Perder um proprietário com 2 imóveis é perder as comissões sobre esses imóveis, o tempo investido no onboarding e a relação comercial. O custo de substituição (prospeção, visita, publicação online) ultrapassa frequentemente vários meses de comissões. Um espaço de proprietário em tempo real não garante a fidelização, mas a sua ausência coloca-a em risco.
3.3 : Nathalie, 30 alojamentos entre Bordéus e a Bacia de Arcachon
A Nathalie gere 30 imóveis para 22 proprietários diferentes. Cada mês, passava dia e meio a preparar os extratos: exportação das reservas, cálculo das comissões, formatação numa folha de cálculo, envio por email. Alguns proprietários pediam correções. Outros não liam o email e ligavam na mesma.
O que procurava: um espaço onde o proprietário se liga, vê as suas reservas, os seus rendimentos, as avaliações dos seus hóspedes, sem que ela precise de produzir nada manualmente. E a possibilidade de configurar as permissões: alguns proprietários querem apenas consultar, outros querem ajustar as suas tarifas dentro do quadro que ela define.
Um PMS deve adaptar-se ao seu parque de alojamentos, e não impor-lhe um limite mínimo.
A Avantio destina-se sobretudo a agências estabelecidas, com um mínimo mensal, um contrato anual recomendado e uma demonstração para começar. Para uma empresa de gestão de alojamento local em França que cresce mandato após mandato, a Biloki faz o trabalho desde o primeiro imóvel.
Esperar pelo momento certo para se equipar significa mais uma época a ter de entregar chaves, a insistir com as limpezas e a preparar relatórios manualmente. O tempo perdido não se recupera na época baixa.
Ligue três alojamentos, convide um prestador de serviços, abra uma área de proprietário. O período experimental gratuito do Bilokidura 30 dias, sem necessidade de cartão de crédito e com integração incluída. E se preferir que lhe mostremos como funciona,marque uma demonstração.
